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Diagnosi Immobiliare Termografica

Inviato da dbCasa blog 2 agosto 2013 5 Commenti

Diagnosi Immobiliare Termografica
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La diagnosi immobiliare prima dell’acquisto e/o antecedente all’esecuzione di importanti lavori di ristrutturazione dovrebbe essere la base dalla quale partire per affrontare al meglio uno degli investimenti più importanti nella nostra vita, ovvero la casa per noi ed i nostri cari.

Come individuare i problemi prima di acquistare o ristrutturare casa – BAXSA sas

Attente analisi e studi sono volti a determinare il reale stato di fatto per una giusta e corretta valutazione degli interventi da realizzarsi e per risalire ad un reale valore di mercato dell’immobile. La diagnosi immobiliare è una degli aspetti cruciali che viene affrontata, o si dovrebbe, nei tanti step che precedono i lavori oppure prima di giungere dal notaio e regolarizzare la compravendita. Conoscere prima la spesa di ammodernamento che si andrà ad affrontare è di fondamentale importanza. Inutile acquistare il castello dei nostri sogni quando poi i costi di ristrutturazione, non certi prima, ci riserveranno cattive sorprese. Tale approccio è necessario anche per pianificare al meglio dunque i lavori di ristrutturazione che ci accingiamo ad eseguire oltre che per esser certi che poi siano o meno in grado di sopperire le mancanze che oggi si pensa di aver individuato.

Generalmente gli acquirenti o proprietari che si apprestano ad eseguire importanti interventi di ristrutturazione non possono conoscere se quanto si sta investendo sia nella giusta direzione del miglior intervento edilizio e quali criticità presenta l’immobile. Risalire alle reali problematiche presenti nell’immobile non è facile.

Ma esiste il modo per individuare tutti i difetti presenti e nascosti in un edificio?

Seppur apparentemente semplice come domanda, la risposta non lo è affatto. Oggigiorno esistono strumentazioni e tecnologie di ausilio ai tecnici del settore per poter individuare le reali criticità che un appartamento può presentare, come ad esempio le infiltrazioni di acqua meteoriche, le perdite di tenuta in un impianto termico, le mancanze di isolamento su pareti e soffitti, le finestre con difetti di posa. Non dobbiamo però affrontare tale approccio con una diagnosi “tradizionale” basandoci solo su ciò che è possibile osservare ad “occhio nudo”, ma intervenire da un’altra prospettiva tecnica.

Parliamo della tecnologia in grado di “leggere” le onde infrarosso che ogni corpo ad una data temperatura è in grado di emettere. La termografia, alla base di questa scienza, può essere definita come l’arte di trasformare un’immagine ad infrarossi in un’immagine radiometrica che consenta di leggere i valori della temperatura dall’immagine.

Ma come può esserci di aiuto un’immagine sulla quale è rappresentata la variazione di temperatura per una diagnosi immobiliare?

Analizziamo qualche esempio per capire meglio come oggigiorno la termografia è sfruttata per capire le tipiche problematiche edilizie affrontate nelle nostre consulenze eseguite sia per privati che in ambito legale o assicurativo.

Caso A: Diagnosi di mancanze di isolamento, ponti termici e condensa.

BAXSA - Termografia ponti termici

BAXSA – Termografia ponti termici

La mancanza di adeguato isolamento comporta un maggiore costo sia in estate per raffrescamento che in inverno per il riscaldamento.

A questo aggiungiamo la presenza dei cosiddetti ponti termici (discontinuità termiche nelle strutture) che rendono possibile il formarsi di condensa prima e muffa poi nelle regioni a maggiore criticità di isolamento come angoli di pareti e soffitti (generalmente sul fronte nord o verso ambienti non riscaldati).

Una casa che presenta uno scarso isolamento termico presenterà anche un cattivo confort climatico interno, con frequenti e bruschi sbalzi di temperature che non sono certo l’ideale soprattutto per bambini ed anziani.

La diagnosi è rivolta pertanto a capire le criticità di isolamento nelle abitazione ed a poter pianificare con anticipo eventuali lavori di ristrutturazione che dovranno essere direzionati a sopperire tali mancanze.

In fase di acquisto è fondamentale conoscere prima se la nostra futura casa presenterà delle dispersioni termiche, se avrà pareti e/o soffitti freddi, spifferi di aria, mancanza di adeguato confort climatico, ma soprattutto regioni dove possano esserci le condizioni favorevoli al proliferare di condensa prima e muffe poi, cause di possibili malattie all’apparato respiratorio.

L’immagine 1 mostra la presenza di gravi mancanze di isolamento individuabili dal colore giallo/bianco nelle pareti. La stessa diagnosi si esegue anche internamente per diagnosticare se vi siano o meno le condizioni per la generazione di condensa.

Aver chiare le criticità ci consente anche di conoscere prima a quali spese si dovrà poi andar in contro. In caso di proprietà si potrà pianificare al meglio il proprio investimento direzionando il budget nella direzione di eseguire dei lavori prima di altri o anche eseguire un controllo dei lavori se realizzati tutti a regola d’arte.

Caso B: Individuare le infiltrazioni di acqua dalle coperture e dai terrazzi.

termografia infiltrazioni di acqua

BAXSA – termografia infiltrazioni di acqua – immagine 2

A volte sembra un vero e proprio mistero ma le infiltrazioni di acqua dalle coperture si ripresentano nonostante i lavori già eseguiti.

Pur avendoci rassicurati che si sarebbero risolti tutti i problemi ed i punti nei quali poteva infiltrarsi l’acqua meteorica sarebbero scomparsi, dopo un po’ di tempo si ripresenta la stessa ed identica problematica: l’acqua è ritornata in casa!.

In tal caso abbinando alla diagnosi termografica una scrupolosa metodologia di ricerca con strumentazioni elettroniche (basata sul principio dei gas traccianti), si può risalire agli esatti punti di infiltrazioni.

L’immagine 2 mostra come vi siano nel soffitto e nelle pareti presenze di acqua rappresentata nell’immagine termica da “macchie” blu/violacee. L’estensione molto maggiore di quanto ad occhio nudo sembrerebbe esserci. Queste diagnosi, grazie a strumentazioni termicamente molto sensibili, consentono di rilevare spesso infiltrazioni non visibili ad occhio nudo.

Caso C: Individuare vizi e difetti post acquisto immobiliare o post ristrutturazione.

BAXSA - condensa interna - immagine 3

BAXSA – condensa interna – immagine 3

E se la casa l’abbiamo già acquistata o appena ristrutturata e successivamente ci accorgiamo di aver problemi di condensa, umidità, infiltrazioni di aria, acqua o altre anomalie? Sembrava tutto risolto ma i problemi si sono ripresentati nuovamente?

Niente paura, in tal caso potete rivolgervi ad un legale che potrà disporre di una nostra perizia tecnica e termografica certificata con valore legale in grado di dimostrare i vizi edilizi presenti e rafforzare la vostra posizione nei confronti del venditore o della ditta esecutrice dei lavori.

L’accertamento di una problematica grave come le infiltrazioni di acqua da terrazzi o coperture, la errata posa di infissi, la presenza di condensa sulle pareti, o altre patologie edilizie, sono tutte diagnosi che possono rientrare nel risarcimento danni.

Nell’immagine 3 è mostrata la parte interna di un edificio dove è possibile osservare le regioni dove avviene il fenomeno di condensazione (area blu/violacea immagine termica). Si osservi come il fenomeno non è identificabile con il solo rilievo visivo.

In tutti i casi ricordiamo che solo i tecnici abilitati da esami riconosciuti per la normativa UNI EN 473 – ISO 9712 possono redigere report termografici con valore legale. Oltre all’abilitazione devono disporre di strumentazione con regolare certificato di taratura.

Naturalmente migliore sarà la preparazione dei tecnici, la propria esperienza e la strumentazione e migliore sarà il risultato finale della perizia.

La BAXSA sas – www.baxsa.com – opera in tutta Italia solo ed esclusivamente con tecnici termografici certificati di livello 2 riconosciuti in base alla normativa UNI EN 473 – ISO 9712. Le strumentazioni sono tarate presso laboratori riconosciuti legalmente. Le strumentazioni sono al top del settore.

Visita il nostro sito per maggiori informazioni ed approfondimenti e contattaci per ricevere consigli o un preventivo gratuito senza alcun impegno

BAXSA sas

via teatro romano snc – 82100 Benevento

www.baxsa.com – info@baxsa.com – telefono: 0824040742

 

  1. ciao, ma il costruttore che ha realizzato la casa fino a quando può essere chiamato a risarcire o a provvedere ai problemi che ci sono? 2 anni?

    grazie e complimenti per l’articolo. Molto interessante.

    Gery da Napoli.

    • Salve,
      sugli immobili esiste una garanzia cosiddetta di lunga durata, ovvero “10 anni” dall’ultimazione dei lavori. Pertanto l‘appaltatore non può essere chiamato a rispondere di vizi e difetti che si sono manifestati oltre i 10 anni dalla fine dei lavori di costruzione. Il primo passo che consigliamo è sempre però farsi consigliare da un legale che potrà illustrare i tempi e le modalità per “muoversi” in questa delicata situazione. Sarà stesso il legale a consigliare poi una consulenza tecnica di parte.

  2. Salve,
    vorrei conoscere i costi di questi interventi.
    Grazie

    • Ciao Giuseppe,
      i costi di queste tipologie di perizie non sono generalizzabili e standardizzabili. Analizzare un appartamento di 50 mq non ha lo stesso costo di una villa di 250 mq, così come una diagnosi per problematiche di infiltrazioni è diversa da una di condensa. Non ci è possibile neanche dare un costo per mq in quanto la tipologia di problematica, caso per caso, determina poi la difficoltà di studio e da qui il costo complessivo della perizia.
      La nostra politica aziendale è quella di fornire, gratuitamente, sia una preanalisi di massima nonché un preventivo dettagliato con la descrizione della tipologia di consulenza che sarà poi svolta (sopralluoghi, diagnosi, report, ecc.). Discutendo con il cliente possiamo trovare poi quale dei tanti servizi sia più idoneo alla sua necessità.
      Contattaci senza impegno tramite il nostro sito, ti daremo ogni informazione possibile.

  3. Ciao BAXSA,
    vorrei sapere ma queste termocamere possono anche riuscire a capire la presenza di eventuali danni alle armature in acciaio contenute nei pilastri e nelle travi?

    grazie, Angelo.