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Il futuro delle compra-vendite immobiliari

Inviato da dbCasa blog 10 dicembre 2012 Commenti disabilitati su Il futuro delle compra-vendite immobiliari

Il futuro delle compra-vendite immobiliari
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Il “Rent to Buy”, ovvero la “locazione preparatoria all’acquisto” è un metodo tutto nuovo per acquistare un’immobile. Nato negli Stati Uniti ed esploso nel Regno Unito, successivamente alla crisi delle banche e dei mutui. Il New York Times dichiara: “la soluzione più adeguata per sostenere il nuovo ambiente, venutosi a creare nel campo della compravendita immobiliare”.

Nel periodo antecedente il 2010 le banche erano in grado di erogare il 100% del valore dell’immobile, permettendo a chiunque di provare ad acquistare casa, ma data l’oppressione creditizia, hanno dovuto rivedere i loro criteri di concessione del credito, andando non oltre all’80% del valore dell’immobile, nell’anno 2012. Tutto cio ha portato ad un graduale innalzamento della soglia di liquidità, opportuna per trattare l’acquisto di una casa; mentre prima, con il mutuo al 100%, bastava possedere un 10% di liquidità per far fronte ai costi accessori della compravendita (istruttoria mutuo, perizia immobile, accensione ipoteca, rogito notarile, imposte, provvigione agenzia immobiliare), adesso bisogna invece disporre del 10% + il 20% non più disposto dal mutuo. E’ così che nasce il “rent to buy”, una nuova metodologia di compravendita che produce delle leve finanziarie gratuite; andando più approfonditamente, il rent to buy consente da subito di entrare nell’abitazione scelta, dapprima in locazione (rent) e in seguito nella piena proprietà (buy), al compimento del processo di acquisto che si concluderà entro 3 anni ad un prezzo concordato e bloccato a oggi. I vantaggi quali sono?

Consci del fatto che rinviamo il rogito notarile e di conseguenza l’accensione del mutuo, otteniamo 4 benefici molto importanti:

  1. possibilità, per l’acquirente, di crearsi uno “storico creditizio”, finalizzato a migliorare il proprio rating (punteggio) per ottenere poi il mutuo con più facilità ed alle migliori condizioni di mercato.
  2. primo effetto leva, grazie al quale l’acquirente, versando mensilmente al venditore un importo equivalente ad un normale affitto, se ne vede accantonare il 50% come acconto sul prezzo, elevando così il suo deposito iniziale senza appesantire il proprio bilancio familiare.
  3. secondo effetto leva, derivante dalla posticipazione di tutti i costi e le imposte relative al mutuo ed al rogito notarile;
  4. periodo di prova, durante il quale, se dovessero mutare le proprie esigenze, si può vendere l’immobile ad un terzo soggetto con la semplice cessione della propria contrattualistica, evitando così tutti i costi del rogito ed ottenendo magari anche un piccolo guadagno.

Grazie alla sua flessibilità il “Rent to Buy” si presta a risolvere molte altre problematiche ed in particolar modo quella, assai diffusa, di chi, per acquistare una nuova casa deve prima venderne un’altra.

Acquistando la nuova casa con il “Rent to Buy”, la si può abitare da subito, liberando così quella usata per venderla senza fretta al miglior prezzo ottenibile, magari dopo averla ritinteggiata per presentarla al meglio.

Un esempio di “rent to buy” andato a buon fine è accaduto a Senigallia (Italia-Marche-Ancona), dove un costruttore ha deciso di adottare questo metodo nell’Ottobre 2012, vendendo 11 appartamenti a Senigallia nel mese successivo.

Questo, probabilmente, sarà il futuro del mercato immobiliare italiano.